Esta Lei promoveu algumas alterações substanciais na antiga Lei do Inquilinato – 8.245/91, sobre locações de imóveis urbanos e em relação aos procedimentos a elas pertinentes. Dentre os aspectos mais relevantes, podemos destacar os seguintes:
a)- Multa por resilição do locatário
Neste sentido, o artigo 4º. Da Lei no. 8.245 sofreu alteração que veio nortear a antiga discussão que havia, quanto ao valor da multa em caso do locatário rescindir o contrato, unilateralmente, antes do prazo. Neste caso, o mercado locatício havia estabelecido como costume a aplicação de uma multa (cláusula penal) correspondente a três (03) meses de aluguel. Mas, acontece que esta multa, muitas vezes, contrariava o que dispõe o artigo 412 do CC, in verbis: “o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal”. Assim sendo, é ilegal exigir-se uma multa de três meses de aluguéis, quando restavam apenas um ou dois meses para encerrar o contrato.
Para dirimir, de forma definitiva, este impasse, a Lei de Locação, com sua nova disposição, determinou que a multa deverá ser proporcional ao cumprimento do contrato.
b)- Manutenção do Contrato em casos de extinção de sociedade familiar
É o caso de o casamento ou a união estável, findarem-se, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, sub-rogando-se em todos os direitos e deveres.
Quando isto ocorrer, aquele que permanecer no imóvel deverá notificar o locador e o fiador, se esta for a garantia locatícia.
Aqui, uma novidade importante: uma vez notificado, o fiador poderá exonerar-se, desde que notifique, por escrito, em até 30 dias o locador, remanescendo a sua responsabilidade por 120 dias, após a notificação.
c)- Duração das garantias contratuais
Geralmente, nos contratos de locação, a fiança era dada como renovada automaticamente, em caso de o contrato findar e renovar-se por prazo indeterminado. Mas aí, surgia a questão: o fiador seria responsável na renovação automática da qual não anuía expressamente?
O artigo 39 da lei dispunha: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”.
E, a Súmula 214 do STJ, assim dispôs: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Por fim, foi definida esta questão pela nova redação do artigo39, da Lei no. 8.245, que dispõe: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”.
De outra parte, criou-se pela nova lei, duas possibilidades do locador exigir do locatário novo fiador ou garantia contratual, que são:
“Art. 40. (...)
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante cento e vinte (120) dias após a notificação”.
Caso uma destas hipóteses ocorram, “o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão do contrato de locação” (art. 40, parágrafo único).
d)- Ação de Despejo – Liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, mediante caução
Esta talvez seja a novidade mais importante, em favor dos locadores, ou seja, o artigo 59, parágrafo 1º., agora contempla a possibilidade de se conceder “liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo...”.
As hipóteses que possibilitam a desocupação liminarmente, são:
“VI – reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las:
VII – o término do prazo na notificação previsto no parágrafo único do artigo 40, sem apresentação de nova garantia (fiador) para garantir o cumprimento do contrato;
VIII – término do prazo de locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação, comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessório da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”
e)- Ação de Despejo – Falta de Pagamento
Pela nova redação do art. 62, I, da Lei no. 8.245, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da mesma: nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, na inicial, demonstrativo do débito. Assim sendo, o pólo passivo contará com o locatário e o fiador. O objeto imediato pretendido nos pedidos é plúrimo: despejo e cobrança.. E cada réu responderá pelo objeto mediato que lhe cabe (pagamento, para o fiador e pagamento e despejo, para o locatário).
Por outro lado, o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão do contrato purgando a mora no prazo de 15 dias contado de suas citações, promovendo o pagamento do débito, por depósito judicial, em sua integralidade, ou seja, os aluguéis, acessórios, as multas ou penalidades contratuais, custas judiciais e honorários do advogado do locador, fixados em
10% sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.
E o prazo da purgação da mora? Aplica-se a regra dos arts. 214, III, e 191 do CPC. Assim, quando houver vários réus (fiador e locatário), o prazo para purgação inicia-se a partir da data de juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido. E, se os réus tiverem procuradores diferentes, ser-lhe-ão contados em dobro os prazos para contestar, para recorrer, para falar nos autos e, inclusive, para purgar a mora.
E, como se dá o procedimento do despejo? Proferida a sentença de procedência do pedido, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, com redução para 15 (quinze) dias se: a)- entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de quatro meses; b)- o despejo houver sido decretado como fundamento em mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguéis e acessórios, para reparos urgentes determinados pelo Poder Público, ou nas denúncias vazias de contratos ajustados por escrito com prazo superior a 30 meses e prorrogados indeterminadamente.
Deste modo, tem-se por novidade importante na nova redação da lei: em caso de inadimplência de aluguéis ou acessórios, proferida a sentença de desocupação essa ficará prazo de 15 dias para desocupação, podendo ser executada provisoriamente independentemente de caução.
